§ 5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118
119 120 121 122 123 124 125 126 127
1. Понятие жилого помещения. Существенные условия договора. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене.
Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в органах бюро технической инвентаризации. Согласно ст. 9 Закона об основах жилищной политики граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
Статья 558 ГК к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть.
Говоря о квартире в многоквартирном жилом доме, необходимо иметь в виду, что речь идет об изолированном жилом помещении, состоящем из одной или нескольких комнат. Вместе с ее продажей к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры. При этом собственник квартиры не вправе продавать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от квартиры (ст. 290 ГК).
Под жилым помещением - самостоятельным предметом договора купли-продажи понимается также комната (несколько комнат) в коммунальной квартире, принадлежащая (-ие) на праве собственности одному лицу. В основе их окончательного признания в качестве самостоятельного объекта недвижимости лежит постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного Суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мастипанова *(96). Признав ст. 4 указанного Закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ, Конституционный Суд РФ разрешил тем самым последующую продажу этих помещений без получения согласия собственников остальных комнат в коммунальной квартире.
Под частью жилого дома или жилого помещения имеется в виду продажа принадлежащей гражданам или юридическим лицам доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Согласно ст. 246 и 250 ГК, п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" *(97) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числена квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
Цена также является существенным условием договора продажи жилого помещения (ст. 555 ГК). Допускается указание цены в рублях; в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ст. 317 ГК); указание цены за единицу площади (ст. 555 ГК). При продаже помещения в кредит с условием о рассрочке платежа в договоре должны быть указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК).
Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;
в) иные предусмотренные законом лица.
Наличие указанных лиц может быть подтверждено справкой, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства, а также иными документами.
2. Государственная регистрация договора. Договор купли-продажи жилого помещения в отличие от прочих договоров недвижимости подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК). Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности по договору (ст. 551 ГК).
Порядок государственной регистрации и договора, и перехода права собственности на жилое помещение определяется Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и Инструкцией "О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения", утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 *(98).
Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход права собственности на долю в жилом помещении также подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 251 ГК, п. 3 Инструкции от 6 августа 2001 г. N 233).